Betreiben und Instand halten

Das Betreiben der heiztechnischen Anlagen umfasst sämtliche technischen und organisatorischen Maßnahmen, die erforderlich sind, um die Anlage gemäß ihrer Zweckbestimmung zu nutzen. Gegebenenfalls müssen aus den Festlegungen im Raumplan sowohl technische als auch organisatorische Maßnahmen abgeleitet werden, wie auch in VDI 3810 Blatt 1 beschrieben.

Für die Abnahme von eventuellen heiztechnischen Anlagen gelten insbesondere die Normen DIN 18380 und DIN 1961 VOB Teil B § 12 (Abnahme), sofern vereinbart. Mit der (Teil-)Abnahme bestätigt der Betreiber, dass das Werk im Wesentlichen fertiggestellt ist. Nach der Abnahme hat der Betreiber die Verantwortung dafür, nachzuweisen, dass ein Mangel an der Anlage vom Service Provider zu verantworten ist. Die Bedeutung von Abnahme und Übernahme im Inbetriebnahme Management wird in VDI 6039 erläutert. Es wird empfohlen, die Abnahme im Anlagenbuch zu dokumentieren.

Mit der Abnahme geht die Haftung für Risiken aus dem Betrieb der Anlage in der Regel auf den Service Provider über. Die für den Betrieb erforderlichen Unterlagen und gegebenenfalls eine Einweisung in die bestimmungsgemäße Nutzung der Anlage werden vom Service Provider bereitgestellt.

• bestimmungsgemäßer Betrieb, insbesondere erforderliche Instandhaltung und Vorgaben der Komponentenhersteller

• Hinweis auf Betriebsgefahren und Sicherheitsvorkehrungen

• Hinweis auf gesetzliche Rahmenbedingungen des Betriebs

• Verhalten bei Schäden und Störungen

• Ansprechpartner

Die erste Inbetriebnahme einer heiztechnischen Anlage sollte gemäß den Inbetriebnahmeanleitungen der Hersteller und den geforderten Funktionen und Qualitätsstandards erfolgen. Dasselbe Prinzip gilt entsprechend für eine erneute Inbetriebnahme einer zuvor außer Betrieb genommenen heiztechnischen Anlage auf diesem Grundstück. Bei komplexen heiztechnischen Anlagen ist es ratsam, ein Inbetriebnahme Management gemäß den Richtlinien der VDI 6039 zu implementieren.

• über die Gefährdung bei der Anlagennutzung hinausgehen,

• vom Benutzer nicht erkennbar oder für diesen nicht vorhersehbar sind.

Es ist erforderlich, Störungsmeldungen sofort zu erfassen und zu analysieren. Anschließend sollten entsprechende Maßnahmen zur Behebung der Störung, gegebenenfalls auch zur Gefahrenabwehr, je nach Art und Priorität eingeleitet werden. Die Priorität ergibt sich aus der durchgeführten Gefährdungsbeurteilung. Die Beurteilung der Störungen erfolgt hinsichtlich der Dringlichkeit ihrer Behebung.

Es ist das Ziel, eine zertifizierte Notruf- und Service-Leitstelle bereitzustellen und durch den Service Provider zu installieren. Dies beinhaltet die automatisierte Bearbeitung von elektronischen Signalmeldungen sowie die Ferndiagnose, Analyse und Auswertung sämtlicher Störungen, die den reibungslosen Betrieb beeinträchtigen könnten. Des Weiteren sollen Konzepte zur Störungsminimierung und Betriebssicherheit der hier zu betreibenden technischen Anlagen entwickelt werden. Dies schließt die Bedienung, Wartung, Überwachung und Reparatur von Anlagen ein, ebenso wie die gesicherte Energieversorgung mittels Gebäudeautomation und die Kontrolle sowie Steuerung der Anlagentechnik im Anlagenmanagement. Eine Performance-Diagnose sowie der Einsatz mobiler Anlagen für die gesicherte Energieversorgung (UVS Anlagentechnik) und Klimatechnik im Störungsfall sind ebenfalls Teil des Vorhabens.

Das übergeordnete Ziel besteht darin, durch kontinuierliche Optimierung die Leistung langfristig zu steigern, die Qualität zu gewährleisten und den Wert zu erhalten. Das gesamte Leistungsspektrum im Zusammenhang mit den Liegenschaften soll abgedeckt werden, beispielsweise durch die Bewirtschaftung der Immobilien und technischen Anlagen mittels programmierten CAFM-Systemen.

Es liegt in der Verantwortung jedes Instandhaltungsmanagements, die Instandhaltungsstrategie unter Berücksichtigung von drei Hauptkriterien zu definieren. Diese Kriterien sind die Sicherstellung der Verfügbarkeit der technischen Gebäudeausrüstung (TGA) für die geforderte Funktion, die Erhaltung der Haltbarkeit und/oder Qualität der TGA sowie die Berücksichtigung der mit der TGA verbundenen Sicherheitsanforderungen. Dies gilt sowohl für die Service Provider als auch für den Betreiber und gegebenenfalls für Einflüsse auf die Umwelt.

Die Bewertung von Störungen hinsichtlich ihrer Dringlichkeit umfasst alle notwendigen Maßnahmen zur Gewährleistung eines ordnungsgemäßen und störungsfreien Betriebs unter Einhaltung der aktuellen gesetzlichen Vorgaben (siehe auch VDI 3811). Hierbei ist die Gesamtheit der Maßnahmen zur Zustandsfeststellung, Bewahrung und Wiederherstellung des Sollzustands der gesamten heiztechnischen Anlage und ihrer Komponenten zu berücksichtigen.

Die Instandhaltung gliedert sich gemäß DIN 31051 in die Grundmaßnahmen Wartung, Inspektion, Instandsetzung und Verbesserung. Sie beinhaltet die Berücksichtigung sowohl innerbetrieblicher als auch außerbetrieblicher Anforderungen, die Abstimmung der Instandhaltungsziele mit den Unternehmenszielen sowie die Einbeziehung entsprechender Instandhaltungsstrategien.

Für die Beschaffung von Bauteilen und Arbeitsmitteln sind anlagenbezogene Listen mit den wesentlichen Ersatzteilen, Betriebsstoffen und Hilfsmitteln sowie den entsprechenden Bezugsquellen zu führen (siehe VDI 3810 Blatt 1).

Je nach Anwendungsbereich können spezielle Maßnahmen für die Entsorgung der ausgetauschten Teile, Betriebsstoffe und Hilfsmittel erforderlich sein. Dabei sind die geltenden Entsorgungsrichtlinien zu beachten.

Die Untersuchung der gebäudetechnischen Anlage oder ihrer Komponenten hat den Zweck, den aktuellen Zustand festzustellen und zu bewerten, um gegebenenfalls erforderliche Maßnahmen zu ermitteln. Bei Anlagen mit geringem Wartungsaufwand können Inspektionsaufgaben bei Bedarf auch von Fachpersonal des Service Providers durchgeführt werden, aus ökonomischen Gründen.

Das Ziel ist, das Bewusstsein des Service Providers für seine Verantwortung zu schärfen und Möglichkeiten sowie Leitlinien für eine geplante und verantwortungsbewusste Betriebsführung aufzuzeigen. Die Inspektion umfasst alle erforderlichen Schritte (Prüfung, Messung, visuelle Begutachtung, Tests usw.), die zur Erfassung und Beurteilung des Istzustands der heiztechnischen Anlagen und ihrer Komponenten erforderlich sind. Der Service Provider trägt die Verantwortung für die Durchführung dieser Untersuchungen. Die Fehleranalyse, die aus der Inspektion resultiert, soll dem Service Provider helfen, im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht angemessen auf Situationen wie Störungsfälle zu reagieren.

Inspektionen können sowohl gesetzlich vorgeschrieben als auch vertraglich festgelegt sein (z. B. Abnahmeprüfungen oder Funktionsprüfungen).

• baurechtliche Anforderungen mit dem Fokus auf brandschutztechnische Anforderungen

• ordnungsrechtliche Vorgaben, z. B. Nachrüstverpflichtungen nach EnEV

• energetische Kenngrößen

• gesundheitstechnische Anforderungen gemäßden Technischen Regeln für Arbeitsstätten (ASR)

• WirksamkeitsanforderungennachBetrSichV

• Leistungsmerkmale

• Erkennung von Verbesserungs- und Optimierungspotenzial (Heizungs-Check nach DIN EN 15376)

Für die Durchführung von Inspektionen ist eine angemessene Qualifikation erforderlich.

Alle Inspektionen müssen im Betriebsbuch festgehalten werden. Die Dokumentation umfasst die Bewertung des aktuellen Zustands aller relevanten Anlagenkomponenten sowie detaillierte Verpflichtungen und Empfehlungen für Handlungsmaßnahmen.

Eine der Erkenntnisse, die aus der Inspektion gewonnen werden, betrifft die regelmäßige Wartung. Hierbei wird angenommen, dass die Anlage oder das gewartete Bauteil bis zum nächsten Wartungsintervall gemäß ihrer Bestimmung ohne Störung funktioniert. Wartungsmaßnahmen müssen gemäß den Vorgaben von Regel- und Richtlinienwerken sowie den Herstellerangaben geplant und durchgeführt werden. Diese Maßnahmen erfolgen entweder innerhalb bestimmter Zeitabstände oder basierend auf Erkenntnissen über den Zustand der Anlage oder des Bauteils, oder abhängig von den Ergebnissen der durchgeführten Inspektionen.

Die Wartung ist ein Teil der präventiven Instandhaltung nach DIN EN 13306. Die Wartung von Komponenten oder Anlagenteilen beinhaltet sämtliche erforderlichen Maßnahmen wie Austausch, Ersetzen, Reinigen usw., um den Sollzustand der heiztechnischen Anlage aufrechtzuerhalten. Diese Maßnahmen müssen gemäß DIN 31051 festgelegt und durchgeführt werden.

• Gefährdungsbeurteilung

• Wartungsumfang und Wartungshäufigkeit unter Berücksichtigung der gesetzlichen und behördlichen Vorgaben, anerkannten Regeln der Technik und/oder des Stands der Technik

• Vorgaben der Komponentenhersteller und Anlagenerrichter

Die Festlegung der Wartungsintervalle obliegt dem Betreiber und sollte in der Betriebsanweisung festgehalten werden. Hierbei müssen Umgebungsbedingungen, das Ausfallrisiko der Komponenten, Brandgefahr und Erkenntnisse aus vorherigen Prüfungen berücksichtigt werden. Falls erforderlich, können die Intervalle verkürzt werden.

Der Betreiber kann die empfohlenen Intervalle nach eigenem Ermessen verlängern. Die Durchführung der Wartungsarbeiten muss dokumentiert werden. Es wird empfohlen, einen Wartungsvertrag für die Dauer der Sachmängelhaftung mit dem Anlagenerrichter abzuschließen. Weitere Informationen dazu finden sich auch in VDI 3810 Blatt 1.

Diese Leistungsbeschreibung legt ebenfalls die Grundlagen für wirtschaftlich machbare Instandsetzungen fest. Sie strukturiert die Instandsetzung vollständig in Abhängigkeit von der erreichbaren Verfügbarkeit des Istzustands und definiert Begriffe, die in Verbindung mit Ausdrücken gemäß DIN EN 13306 benötigt werden, um die Zusammenhänge zu verstehen.

Falls während Inspektion und Wartung Schäden an der Anlage oder ihren Komponenten festgestellt werden, sollte die weitere Vorgehensweise (Instandsetzung, Stilllegung) in Absprache mit dem Betreiber abgestimmt werden. Der Service Provider sollte über die geeignete Qualifikation verfügen.

Anmerkung: Während der Gewährleistungszeit ist zu klären, wer die Kosten für die Instandsetzung trägt.

Eine der Erkenntnisse aus der Inspektion ergibt sich in Form der regelmäßigen Wartung. Hierbei wird angenommen, dass die Anlage oder das gewartete Bauteil bis zum nächsten Wartungsintervall gemäß ihrer Bestimmung ohne Störungen funktionieren wird. Der Zustand der Anlage wird auch hier durch die Verfügbarkeit definiert, und die wirtschaftliche Verbesserung oder Optimierung richtet sich nach dem Erreichen dieses Zustands.

Durch den kompetenten Betrieb der heizungstechnischen Anlagen lässt sich der Energieverbrauch von Gebäuden reduzieren und die Lebensdauer der technischen Einrichtungen deutlich verlängern. Sowohl Betreiber als auch Service Provider müssen befähigt werden, die Technologie angemessen zu handhaben. Ein Energiemanagement für die heizungstechnischen Anlagen wird empfohlen. Dies umfasst die Entwicklung eines Energie-Messkonzepts und eines Monitoringkonzepts (vgl. auch Richtlinienreihe VDI 2077 und VDI 6041). Es ist grundsätzlich erforderlich, die Ziele des Energiemanagements festzulegen (z. B. Kostenoptimierung, Steigerung der Nachhaltigkeit der Energieversorgung). Ab Dezember 2015 sind bestimmte Betreiber gemäß dem Energiedienstleistungsgesetz verpflichtet, ein Energieaudit gemäß DIN EN 16247 durchzuführen, sofern sie nicht bereits anderweitig die Energieeffizienz gemäß DIN EN ISO 50001 oder EMAS (Verordnung (EG) Nr. 1221/2009) nachgewiesen haben.

Bei Veränderungen im Betriebszustand ist zu überprüfen, ob die Anlagen oder Teile davon von den Versorgungs- und Entsorgungsnetzen für Strom, Trinkwasser, Abwasser, Wärme und Kälte abgekoppelt werden müssen. Falls die heiztechnische Anlage zur Trinkwassererwärmung genutzt wird, müssen Maßnahmen ergriffen werden, um die erforderlichen Trinkwassertemperaturen (z. B. durch Heizpatronen) einzuhalten (vgl. auch DIN 1988-200). Dabei sind die Vorgaben der Hersteller zu berücksichtigen. Die Änderungen im Betriebszustand sollen im Anlagenbuch festgehalten werden (siehe Anhang C). Hierbei fließt unter anderem das Störungsmanagement ein, wobei die Priorität aus der Gefährdungsbeurteilung resultiert. Eine Veranschaulichung der Bewertung von Störungen hinsichtlich ihrer Dringlichkeit ist in Tabelle 1 dargestellt.

Die Umsetzung von Maßnahmen zur Betriebsunterbrechung und/oder Instandhaltung sollte ausschließlich durch angemessen qualifiziertes Personal erfolgen. Während der Betriebsunterbrechung dürfen keine sicherheitsrelevanten Betriebszustände wie Hygienerisiken oder Frostgefahr auftreten. Daher empfiehlt sich eine regelmäßige Sichtprüfung. Die BTGA 3.001 legt Richtzeiten für die Ausführung von Wartungsaufgaben an verschiedenen Anlagenkomponenten fest.

Bei einer Änderung des Betriebszustands ist eine Überprüfung erforderlich, ob die Anlagen oder Anlagenteile von den Versorgungs- und Entsorgungsnetzen, einschließlich Strom, Trinkwasser, Abwasser, Wärme und Kälte, abgekoppelt werden müssen.

Falls die heiztechnische Anlage zur Trinkwassererwärmung genutzt wird, sind Maßnahmen zu ergreifen, um die erforderlichen Trinkwassertemperaturen einzuhalten (z. B. durch Heizpatronen), wie in DIN 1988-200 angegeben. Hierbei sind die Vorgaben der Hersteller zu berücksichtigen. Änderungen im Betriebszustand sollen im Anlagenbuch dokumentiert werden (siehe Anhang C).

Die Diagnose von Fehlern im aktuellen Betriebszustand als Maßnahme während eines störungsbedingten Stillstands liefert Informationen über die erreichbare Verfügbarkeit, dient als Indikator für die wirtschaftliche Instandsetzung, analysiert den Defekt und bestimmt den ökonomischen Nutzen, um den angestrebten Zustand zu erreichen. Die Fehleranalyse unterstützt den Service Provider dabei, im Rahmen seiner Instandhaltungsverpflichtung zu ermitteln, wie im Fall einer Störung vorgegangen werden sollte.

Bei der Wiederinbetriebnahme sind von fachlich qualifiziertem Personal ähnliche Schritte zu unternehmen wie bei der Erstinbetriebnahme.