Heiztechnische Anlagen stellen einen essenziellen Bestandteil der technischen Gebäudeausrüstung (TGA) dar und tragen maßgeblich zur Energieeffizienz, zum Nutzerkomfort und zur Betriebssicherheit von Immobilien bei. Der ordnungsgemäße Betrieb dieser Anlagen unterliegt strengen gesetzlichen Vorgaben, technischen Regeln sowie normativen Anforderungen. Facility Manager übernehmen dabei eine zentrale Rolle in der Planung, Überwachung und Dokumentation. Ein normkonformer und rechtskonformer Betrieb heiztechnischer Anlagen ist eine zentrale Aufgabe im Facility Management. Die Einhaltung der technischen Regeln, die systematische Instandhaltung und die sorgfältige Dokumentation sind unerlässlich, um Haftungsrisiken zu minimieren, Betriebskosten zu optimieren und gesetzlichen Anforderungen gerecht zu werden. Das Facility Management ist dabei mehr denn je gefragt, strategische Verantwortung mit operativer Exzellenz zu verbinden.
Die Betreiberpflichten ergeben sich unter anderem aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), insbesondere § 823 BGB (Verkehrssicherungspflicht), sowie aus dem Arbeitsschutzgesetz (ArbSchG), der Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV) und der Energieeinsparverordnung (EnEV) bzw. seit 2020 dem Gebäudeenergiegesetz (GEG). Betreiber heiztechnischer Anlagen müssen sicherstellen, dass die Anlagen regelmäßig gewartet, geprüft und energieeffizient betrieben werden. Besonders relevant ist die Technische Regel für Betriebssicherheit (TRBS) 1201, welche die regelmäßige Überprüfung von überwachungsbedürftigen Anlagen regelt, sowie die TRBS 3141 für Gefährdungen durch Dampf- und Druckanlagen. In öffentlich zugänglichen Gebäuden greifen zudem Anforderungen aus der Arbeitsstättenverordnung (ArbStättV).
Normen und Technische Regeln
Der normgerechte Betrieb stützt sich auf eine Vielzahl von DIN-Normen und VDI-Richtlinien.
Wesentliche Dokumente sind:
DIN EN 12828: Auslegung von Heizungsanlagen in Gebäuden
DIN EN 15378-1: Energieeffizienz von Gebäuden – Inspektion von Heizungsanlagen
DIN 4751: Warmwasser-Heizungsanlagen
VDI 3814: Gebäudeautomation zur Optimierung des Betriebs
VDI 6022: Hygieneanforderungen, insbesondere bei zentralen Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung
Darüber hinaus ist die VDI 3810 Blatt 4 zu beachten, welche die Betreiberverantwortung für den sicheren Betrieb heiztechnischer Anlagen konkretisiert. Hierin werden insbesondere die Aufgaben der regelmäßigen Instandhaltung, Inspektion, Wartung und Dokumentation betont.
Betrieb und Instandhaltung
Der sichere und effiziente Betrieb setzt ein abgestimmtes Instandhaltungs- und Prüfkonzept voraus, wie es etwa in der DIN 31051 und der DIN EN 13306 (Instandhaltungsbegriffe) definiert ist.
Dabei unterscheidet man zwischen:
Inspektion: Erfassung des Ist-Zustandes
Wartung: Verzögerung des Abnutzungsvorgangs
Instandsetzung: Wiederherstellung des Soll-Zustands
Verbesserung: Optimierung der Leistungsfähigkeit
Ein zentrales Thema bleibt die Dokumentation: Sie dient nicht nur als Nachweis der ordnungsgemäßen Durchführung, sondern ist bei Schadensfällen oder Kontrollen essenziell zur Absicherung der Betreiber.
