Betriebsräume Wärmeversorgung und Sicherheit

• Kesselräume und Heizräume: Räume für Warmwasser‑ oder Dampfkessel sowie Fernwärmeübergabestationen.

• Blockheizkraftwerke (BHKW): Räume für kombinierte Wärme‑ und Stromerzeugung, einschließlich Abgasführung und Brennstoffversorgung.

• Wärmepumpen: Räume mit elektrisch oder thermisch angetriebenen Wärmepumpen, einschließlich Verdampfer und Kondensatoreinheiten.

• Stationäre Verbrennungsmotoren: Aufstellräume für Notstromaggregate oder stationäre Gasmotoren, die Wärmerückgewinnung betreiben.

• Brennstofflager: Lager für feste Brennstoffe (Pellets, Stückholz), flüssige Brennstoffe (Heizöl) und gasförmige Brennstoffe (Flüssiggas), jeweils nach HBauO und FeuVO dimensioniert.

• Abgas‑ und Verbrennungsluftanlagen: Schornsteine, Abgasleitungen, Verbrennungsluftzuführungen und Lüftungssysteme.

• Regel‑ und Steuerungseinrichtungen: Sicherheits‑ und Regeltechnik wie Notabschaltungen, CO‑Warngeräte, Fernüberwachung, Prozessleitsysteme.

Gemäß SchfHwG müssen Betreiber den bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger sowie andere beauftragte Behördenvertreter Zugang zu den Betriebsräumen gewähren, damit gesetzliche Prüfungen und Reinigungen durchgeführt werden können. Diese Zugangsgewährung ist nicht delegierbar und stellt eine Grundvoraussetzung für die Betriebserlaubnis dar. Betreiber sind verpflichtet, alle relevanten Unterlagen (Kehrbücher, Prüfprotokolle, Abnahmebescheinigungen) zu führen und aufzubewahren.

Eine Sicherheitsbegleitung durch geschultes Personal ist sicherzustellen, um Gefährdungen bei der Begehung zu vermeiden. Wenn außergewöhnliche Betriebsbedingungen vorliegen (z. B. laufender BHKW‑Betrieb), muss der Prüfer auf Gefahren hingewiesen und ggf. Schutzausrüstung zur Verfügung gestellt werden.

Betriebsräume mit Feuerstätten, BHKW, Wärmepumpen oder stationären Verbrennungsmotoren müssen gemäß KÜO regelmäßig auf Kohlenmonoxid (CO) überwacht werden. Der CO‑Gehalt des unverdünnten trockenen Abgases darf 1 000 ppm nicht überschreiten. Bei Überschreitung ist die Überprüfung spätestens nach sechs Wochen zu wiederholen, wobei das Ergebnis zu dokumentieren ist. Messungen entfallen nur für bestimmte gasbeheizte Anlagen, die über eigene Sicherheitskonzepte verfügen.

Die Messungen dürfen ausschließlich durch qualifizierte Fachkräfte mit kalibrierten Messgeräten durchgeführt werden. Werden Grenzwertüberschreitungen festgestellt, sind sofortige Korrekturmaßnahmen (z. B. Brennereinstellung, Reparatur oder Stilllegung) einzuleiten und Nachmessungen durchzuführen. In Bereichen mit erhöhter CO‑Gefahr ist zusätzlich eine kontinuierliche CO‑Warnanlage zu installieren, die bei Überschreitung der zulässigen Konzentration Alarm auslöst und ggf. die Brennstoffzufuhr unterbricht.

Die Lagerung von Brennstoffen stellt eine besondere Gefährdung dar und wird durch die HBauO geregelt. Behälter und Rohrleitungen für brennbare Gase und Flüssigkeiten müssen betriebssicher und brandsicher sein. Lagerbehälter für Heizöl, Flüssiggas oder Pellets sind nur in dafür vorgesehenen, genehmigten Räumen oder Behältern zulässig. Feste Brennstoffe wie Pellets dürfen maximal in der nach FeuVO zulässigen Menge im Heizraum gelagert werden.

Brennstofflager müssen belüftet und mit Brandschutzmaßnahmen versehen sein. Es gelten Rauch‑ und Feuerverbot, ausreichender Abstand zu Zündquellen sowie ein Mindestabstand zwischen Lager und Wärmeerzeuger. Der Boden muss flüssigkeitsdicht und beständig gegen Brennstoffe sein, und bei Flüssigbrennstoffen muss eine Auffangwanne vorhanden sein, die den gesamten Inhalt des größten Behälters aufnehmen kann. Feuerlöscher sind in der Nähe des Lagers bereitzuhalten. Brennstofftransporte und ‑lieferungen sind unter Aufsicht von eingewiesenem Personal durchzuführen, um Überfüllungen und Leckagen zu vermeiden.

Die Feuerungsverordnung legt detaillierte Anforderungen an die Nutzung, Belüftung, Brandschutz‑ und Sicherheitsausstattung von Heizräumen fest. Obwohl die Landesverordnung Hamburg gilt, orientieren sich die Anforderungen an der Muster‑Feuerungsverordnung und gelten sinngemäß für industrielle Heizräume in Deutschland.

Heizräume dürfen nur zur Aufstellung von Wärmeerzeugern genutzt werden. Die Lagerung von Brennstoffen ist begrenzt; ab 10 000 Liter Pellets oder 15 000 kg Holz muss ein separater Brennstofflagerraum eingerichtet werden. Fahrräder, Reinigungsmittel oder andere Gegenstände dürfen nicht abgestellt werden. Die Brennstofflagerung in Behältern für flüssige und gasförmige Brennstoffe unterliegt zusätzlichen Vorgaben der HBauO.

Die Verbrennungsluftzufuhr muss frei von Blockaden gehalten werden. Bei raumluftabhängigen Feuerstätten mit einer Leistung von 50 kW müssen oberhalb und unterhalb des Heizraumes Öffnungen ins Freie mit jeweils mindestens 150 cm² vorhanden sein. Übersteigt die Leistung 50 kW, vergrößert sich der Querschnitt der Öffnungen um 2 cm² pro Kilowatt. Lüftungsleitungen durch Heizräume müssen einen Feuerwiderstand von 90 Minuten aufweisen.

Heizräume dürfen keine Verbindung zu Aufenthaltsräumen, notwendigen Treppenräumen oder Fluchtwegen haben. Türen und Fenster, die nicht direkt ins Freie führen, müssen feuerhemmend und selbstschließend sein. Lüftungsleitungen anderer Nutzungen dürfen den Heizraum nicht beeinträchtigen oder Rauch in andere Bereiche transportieren.

Heizräume dürfen nur zu Heizzwecken genutzt werden und keine Nebennutzung aufweisen. Bei Gas‑ und Ölheizungen mit einer Gesamtleistung über 100 kW ist ein Heizungsnotschalter außerhalb des Raumes erforderlich, der den Brenner im Gefahrenfall abschaltet. Der Schalter muss mit der Aufschrift „Notschalter Feuerung“ gekennzeichnet sein.

Regelmäßige Wartung ist entscheidend für die Betriebssicherheit, Energieeffizienz und Lebensdauer von Wärmeversorgungsanlagen. Das VDMA‑Einheitsblatt 24186‑2 stellt ein standardisiertes Leistungsprogramm für die Wartung von heiztechnischen Geräten bereit. Öffentliche Ausschreibungen verlangen, dass Wartungs‑ und Inspektionsdienstleistungen mindestens gemäß VDMA 24186‑2 sowie den Vorgaben der Hersteller durchgeführt werden.

• Funktionsprüfung und Einstellung des Brenners: Überprüfung des Verbrennungsverhaltens, Messung von Abgasverlust und CO‑Gehalt, Justierung des Brenners zur Optimierung des Wirkungsgrads.

• Reinigung der Wärmeerzeuger: Entfernen von Ruß, Staub und Ablagerungen in Feuerraum, Wärmetauschern und Abgaswegen; Prüfung der Wärmedämmung.

• Überprüfung der Sicherheitseinrichtungen: Funktionsprüfung von Überdruckventilen, Thermostaten, Sicherheitstemperaturbegrenzern, Flammenwächtern und Notabschaltungen.

• Kontrolle der Brennstoffversorgung: Dichtheitsprüfung von Rohrleitungen, Kontrolle von Tanks und Befüllsicherungen; Wartung von Pumpen und Ventilen.

• Überprüfung der Regelungstechnik: Testen der Steuer‑ und Regelgeräte, Überprüfung der Sensorik, Aktualisierung von Software und Parametern.

• Dokumentation: Führen eines Wartungsbuchs mit Angaben zu durchgeführten Arbeiten, Messwerten, Störmeldungen und empfohlenen Maßnahmen. Dieses Wartungsbuch dient als Nachweis für Behörden, Versicherungen und Auftraggeber.

Instandhaltungsarbeiten dürfen nur durch zertifizierte Fachkräfte durchgeführt werden, die mit den Herstellervorschriften und Sicherheitsregeln vertraut sind. Die Intervalle richten sich nach den Herstellerangaben, gesetzlichen Vorschriften und der Nutzung. In der Praxis werden Wärmeerzeuger in der Regel einmal jährlich während der Sommermonate gewartet, um Ausfallzeiten zu minimieren.

Eine systematische Überwachung der Betriebsräume und Anlagen ist erforderlich, um Sicherheit und Verfügbarkeit zu gewährleisten.

• Wiederkehrende Inspektionen: Regelmäßige Prüfungen der Kessel, BHKW und Wärmepumpen auf Dichtheit, Zustand der Wärmetauscher, Funktion der Brennersysteme und der elektrischen Anlagen. Prüffristen ergeben sich aus der KÜO, dem SchfHwG und den Herstellerangaben.

• Abgas‑ und Lüftungsprüfungen: Kontrolle der Abgaswege auf Dichtheit, Korrosion und Verrußung; Messung der Abgasparameter (CO, O₂, Temperatur) sowie Überprüfung der Zuluftöffnungen und Lüftungsleitungen auf ausreichende Querschnitte und Brandwiderstand.

• Brandschutzbegehungen: Regelmäßige Kontrolle der Brandschutzmaßnahmen in Heizräumen und Brennstofflagern, insbesondere der Brandschutztüren, Feuerwiderstandsklassen und der Freihaltung von Fluchtwegen.

• Energieeffizienz‑Monitoring: Erfassung von Energiedaten wie Brennstoffverbrauch, Wärmeerzeugerwirkungsgrad, Temperaturen und Laufzeiten zur Identifizierung von Optimierungspotentialen und zur Einhaltung der Zielwerte.

Alle Prüfungen sind zu dokumentieren und Abweichungen müssen umgehend behoben werden. Bei sicherheitsrelevanten Mängeln ist die Anlage außer Betrieb zu nehmen, bis der Mangel behoben ist. Wiederkehrende Prüfungen können durch externe Sachverständige (z. B. TÜV, Schornsteinfeger) oder interne Fachkräfte durchgeführt werden.

Die lückenlose Dokumentation ist wesentlicher Bestandteil der Betreiberpflichten und Grundlage für die Nachweisführung gegenüber Behörden, Versicherungen und Auftraggebern.

• Kehr‑ und Prüfberichte des Schornsteinfegers: Nachweise über durchgeführte Reinigungen, Kehrungen und Überprüfungen; Auflistung von Mängeln und behobenen Störungen.

• CO‑Messprotokolle: Ergebnisse der Kohlenmonoxid‑Messungen einschließlich Datum, Messgerät, Messwert, Grenzwert und Maßnahmen bei Überschreitung.

• Wartungs‑ und Serviceberichte: Dokumentation aller durchgeführten Wartungsarbeiten, ausgetauschten Teile, Messwerte und Empfehlungen gemäß VDMA 24186‑2.

• Gefährdungsbeurteilungen: Bewertung der Risiken in den Betriebsräumen (z. B. Brand, Explosion, CO‑Gefahr), Dokumentation der getroffenen Schutzmaßnahmen und Aktualisierung nach Änderungen.

• Schulungs‑ und Unterweisungsnachweise: Dokumentation der Teilnahme von Mitarbeitern an Unterweisungen zu Brennstoffsicherheit, Lüftung, Notfallmaßnahmen und Arbeitsschutz.

• Mängelprotokolle und Maßnahmenpläne: Liste aller identifizierten Mängel, Verantwortlichkeiten, Termine und Nachverfolgung der Behebung.

Die Leistung der Betreiberorganisation lässt sich anhand definierter Kennzahlen (Key Performance Indicators, KPI) überwachen.

Die regelmäßige Auswertung der KPI ermöglicht Trendanalysen, Identifikation von Schwachstellen und Anpassung der Wartungs‑ und Betriebsstrategie. Bei Abweichungen von Zielwerten sind Ursachen zu analysieren und Gegenmaßnahmen zu definieren.

Ein qualifiziertes und sensibilisiertes Personal ist entscheidend für den sicheren Betrieb von Wärmeversorgungsanlagen. Betreiber müssen Schulungen und Unterweisungen durchführen und nachweisen.

• Brennstoffsicherheit: Richtiger Umgang mit Heizöl, Gas, Holz und Pellets; Vermeidung von Leckagen; Maßnahmen bei Austritt oder Brand; Rauch‑ und Feuerverbot.

• Lüftung und CO‑Gefahr: Funktionsweise der Zuluftöffnungen, Bedeutung der CO‑Grenzwerte, Bedienung von CO‑Warnanlagen und Notabschaltungen.

• Notfallübungen: Verhalten bei CO‑Alarm, Brand oder Explosion; Evakuierungswege; Bedienung von Feuerlöschern; Umgang mit Heizungsnotschalter.

• Regelungen und Dokumentation: Bedeutung der rechtlichen Grundlagen, Pflicht zur Melde‑ und Dokumentationsführung, Nutzung der Wartungs‑ und Prüfprotokolle.

Nach Abschluss der Schulungen ist der Kenntnisstand der Teilnehmer zu prüfen und zu dokumentieren. Wiederholungsunterweisungen sollten mindestens jährlich erfolgen oder wenn sich rechtliche oder technische Rahmenbedingungen ändern.

Die Betreiber müssen Risiken identifizieren, bewerten und geeignete Notfallmaßnahmen planen.

• CO‑Überschreitungen: Gefahr der Kohlenmonoxidvergiftung durch unvollständige Verbrennung; Frühwarnsysteme und automatische Notabschaltung sind zu implementieren.

• Brand und Explosion: Risiken durch Brennstoffe, elektrische Defekte oder Überhitzung; Brandschutzkonzept, Brandmeldeanlagen und Löschmittel sind vorzusehen; Heizräume dürfen nicht mit brennbaren Materialien überladen sein.

• Luftblockaden und Unterdruck: Unzureichende Verbrennungsluftversorgung kann zu CO‑Anreicherung führen; regelmäßige Kontrolle und Wartung der Zuluftöffnungen sind erforderlich.

• Fremdnutzung und Unbefugter Zutritt: Unbefugte Personen und falsche Nutzung erhöhen das Risiko von Unfällen und Bränden; Zugangsregelungen und Beschilderungen müssen umgesetzt werden.

• Anlagenausfall und Versorgungsunterbrechung: Ungeplante Ausfälle können zu Produktionsstillstand und finanziellen Verlusten führen; Notfallpläne müssen Ersatzwärmeversorgung (z. B. mobile Heizcontainer), redundante Systemkomponenten und schnelle Serviceeinsätze vorsehen.

Eskalationspläne und Informationswege (interne Meldestellen, Behörden, Feuerwehren) sind festzulegen. Regelmäßige Notfallübungen prüfen die Wirksamkeit der Maßnahmen.

In Wartungs‑ und Betriebsverträgen sollten die beschriebenen Betreiberpflichten vertraglich verankert werden. Service Level Agreements (SLA) regeln Reaktionszeiten, Verfügbarkeitsanforderungen und Leistungsinhalte.

• CO‑Überwachung und Messungen: Vereinbarung der Messintervalle, Grenzwerte und Maßnahmen bei Überschreitung, inklusive Verantwortlichkeiten für Nachmessungen.

• Wartungsumfänge: Bezugnahme auf VDMA 24186‑2 und Herstellerangaben; Festlegung der Wartungsintervalle und der zu dokumentierenden Leistungen.

• Mängelbeseitigung: Fristen und Verantwortlichkeiten für die Behebung von Mängeln und die Durchführung von Instandsetzungsarbeiten; Regelung von Ersatzteilen und deren Verfügbarkeit.

• Haftung und Versicherung: Vereinbarungen über Haftungsumfang bei Verstößen gegen die Betreiberpflichten; Nachweis über bestehende Versicherungen (Feuer, Umwelt, Haftpflicht).

• Vergütungsmodelle: Festpreis, Pauschale oder leistungsbezogene Vergütung; Boni/Mali bei Erreichen oder Verfehlen der KPI‑Ziele.

• Schornsteinfeger und Feuerungsüberwachung: Bereitstellung von Kehr‑ und Prüfberichten sowie Unterstützung bei der Durchführung gesetzlicher Messungen.

• Bau‑ und Feueraufsicht: Vorlage der Prüfberichte, Wartungsnachweise und Brandschutzkonzepte; Einhaltung der Auflagen aus Bau‑ und Feuerungsverordnungen.

• Umweltbehörden: Einhaltung der Emissionsgrenzwerte, korrekte Lagerung von Brennstoffen, Entsorgung von Reststoffen; ggf. Genehmigungen für BHKW oder stationäre Motoren.

• Versicherer: Bereitstellung der Dokumentation über Wartung, Prüfungen und Risikomanagement zur Überprüfung der Versicherungsbedingungen.

Bei Änderungen oder Erweiterungen der Anlage ist die zuständige Behörde im Vorfeld einzubeziehen. Alle behördlichen Auflagen müssen zeitnah umgesetzt und dokumentiert werden.

Die Betreiberverantwortung für Betriebsräume von Wärmeversorgungsanlagen ist eine anspruchsvolle Aufgabe, die technisches Know‑how, sorgfältige Organisation und Kenntnis der Rechtslage erfordert. Die Gewährleistung des Zugangs für Schornsteinfeger, die kontinuierliche CO‑Überwachung, eine sichere Brennstofflagerung, die Einhaltung der brandschutztechnischen Anforderungen an Heizräume und die präventive Wartung gemäß VDMA 24186‑2 bilden die Eckpfeiler eines rechtssicheren und effizienten Betriebs.

Für Facility‑Manager bedeutet dies, Prozesse zur Dokumentation, Wartung und Überwachung zu etablieren, Personal zu schulen und klare Schnittstellen zu Behörden und Dienstleistern zu definieren. Strategisch wichtig sind der Einsatz moderner Monitoring‑Systeme, eine vorausschauende Instandhaltung (Predictive Maintenance) sowie die Berücksichtigung nachhaltiger Energieversorgungskonzepte. So lassen sich Versorgungssicherheit, Arbeitsschutz und Wirtschaftlichkeit vereinen und die Anforderungen an das technische Facility Management in einem industriellen Gebäude erfüllen.