Raumheizflächen

Gemäß § 10 Abs. 1 ElektroG müssen gebrauchte elektrische und elektronische Geräte getrennt vom Hausmüll gesammelt werden. Das bedeutet für den Betreiber eines Gebäudes mit elektrischen Heizgeräten (z. B. tragbare elektrische Heizlüfter oder Heizplatten), dass ausgediente Geräte nicht über den normalen Restmüll entsorgt werden dürfen. Stattdessen sind sie einer fachgerechten Verwertung zuzuführen. Das Facility Management muss daher interne Abläufe zur Sammlung und Übergabe von Altgeräten an zertifizierte Entsorgungsfachbetriebe einrichten. Üblicherweise werden in den Gebäudeanlagen Sammelbehälter oder Rückgabestellen bereitgestellt und ein Entsorgungsdienstleister beauftragt, die Altgeräte regelmäßig abzuholen.

Es ist erforderlich, den gesamten Entsorgungsprozess zu dokumentieren. Dazu gehören zum Beispiel Übergabeprotokolle oder Entsorgungsnachweise, welche belegen, dass die Geräte umweltgerecht recycelt wurden. Enthalten manche Heizgeräte gefährliche Stoffe (etwa Kühlmittel oder Isoliermaterialien), müssen diese gemäß den entsprechenden Gefahrgutvorschriften behandelt werden. In der Praxis empfiehlt es sich, diese Entsorgungsnachweise im CAFM-System abzulegen und die Schnittstellen zu den kommunalen Entsorgungsträgern zu pflegen. So wird sichergestellt, dass alle Betreiberpflichten im Abfallmanagement transparent erfüllt werden.

§ 31 Abs. 1 MessEG schreibt vor, dass eichpflichtige Mess- und Zählgeräte nur bestimmungsgemäß eingesetzt werden dürfen. Für die Praxis bedeutet dies, dass Heizungsregelungen und Wärmemengenzähler ausschließlich innerhalb ihrer technischen Spezifikation betrieben werden. Der Betreiber muss gewährleisten, dass keine Geräte überlastet werden und dass sie nur unter den für sie vorgegebenen Umwelt- und Einsatzbedingungen verwendet werden. Beispielsweise dürfen Raumheizflächen und Messsonden nicht in Bereichen eingesetzt werden, für die sie nicht ausgelegt sind (z. B. zu hohe Raumtemperatur oder Feuchtigkeit).

Zudem sind regelmäßige Kontrollen erforderlich, damit die grundlegenden Anforderungen der Messverordnung (§§ 7, 8 MessEV) eingehalten werden. Dies umfasst etwa die Überprüfung der Messgenauigkeit und Sicherung der Geräte gegen Manipulation. Durch diese Maßnahmen wird gewährleistet, dass die erfassten Messwerte verlässlich sind und rechtsgültig genutzt werden können. In der FM-Praxis gehören solche Kontrollen in den normierten Wartungsplan für die betreffenden Anlagen.

Nach § 31 Abs. 2 MessEG ist es untersagt, Messgeräte ohne gültige Eichung oder Kalibrierung zu betreiben. Das heißt, alle Zähler und Sensoren müssen rechtzeitig durch ein Eich- oder Kalibrierverfahren geprüft werden. Geräte, deren Eichfrist abgelaufen ist, dürfen vor erneuter Eichung nicht weiterverwendet werden.

Ferner müssen alle Wartungs-, Reparatur- oder sonstige Eingriffe an den Messanlagen dokumentiert und bis über das Ende der nächsten Eichfrist aufbewahrt werden. In der Praxis bewahren Betreiber und Servicefirmen solche Unterlagen in einem zentralen Archiv auf. Es hat sich bewährt, diese Informationen in einem CAFM-System zu pflegen, in dem alle Gerätedokumentationen, Wartungsprotokolle und Eichscheine digital gespeichert sind. Auf diese Weise ist jederzeit nachvollziehbar, welche Arbeiten an einem Messgerät ausgeführt wurden und zu welchem Zeitpunkt die nächste Eichung erforderlich ist.

§ 33 MessEG legt fest, dass Messergebnisse nur dann für behördliche oder kaufmännische Zwecke verwendet werden dürfen, wenn die verwendeten Messgeräte den gesetzlichen Vorgaben entsprachen. Vor jeder Abrechnung oder Auswertung muss der Betreiber daher sicherstellen, dass die eingesetzten Zähler und Sensoren zum Zeitpunkt der Messung regelkonform geeicht und funktionstüchtig waren. Falls Zweifel an der Einhaltung der Messvorschriften bestehen, dürfen die betreffenden Messdaten nicht herangezogen werden. Diese Pflicht sichert ab, dass nur valide Verbrauchsdaten in die Heizkostenabrechnung oder in offizielle Berichte einfließen. In der Praxis bedeutet das, dass FM-Verantwortliche vor der Übergabe von Abrechnungsdaten eine Plausibilitätsprüfung durchführen.

Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) verlangt eine verbrauchsabhängige Erfassung des Wärme- und Warmwasserbedarfs (§ 4 HeizkostenV) und die Kostenverteilung gemäß dem Verbrauch (§ 6 HeizkostenV). In der Praxis müssen daher an allen relevanten Heizflächen und Warmwasserleitungen Messgeräte (z. B. Heizkostenverteiler, Wärmemengenzähler oder Warmwasserzähler) installiert sein. Diese Geräte werden in regelmäßigen Abständen ausgelesen, sodass für jede Abrechnungsperiode die individuellen Verbräuche der Nutzer vorliegen. Die verbrauchsabhängigen Kosten machen mindestens 50 % (üblich 70 %) der Gesamtheizkosten aus; sie werden anteilig nach den gemessenen Verbräuchen verteilt. Die verbleibenden Kosten werden über weitere Verteilerschlüssel umgelegt.

Das Facility Management oder beauftragte Messtechnik-Dienstleister erfassen und verarbeiten die Verbrauchsdaten in enger Abstimmung mit der Buchhaltung. Moderne CAFM- oder Abrechnungssysteme ermöglichen es, die Zählerstände elektronisch zu übertragen und die Erstellung der jährlichen Heizkostenabrechnung zu automatisieren. Zusätzlich fließen die Verbrauchsdaten in die Energie- und ESG-Berichterstattung ein, da sie die Basis für Effizienz- und Nachhaltigkeitskennzahlen darstellen.

Umsetzung verbrauchsbasierter Abrechnung im FM.

Die MessEV (§ 34) schreibt vor, dass eichpflichtige Messgeräte innerhalb der festgelegten Eichfristen neu geeicht bzw. kalibriert werden müssen. Diese Intervalle sind in der Verordnung genau bestimmt (z. B. alle fünf oder zehn Jahre je nach Gerätetyp). Der Betreiber muss daher rechtzeitig Termine mit dem zuständigen Eichamt oder einem akkreditierten Kalibrierlabor abstimmen, um die Eichungen fristgerecht durchzuführen. In der Praxis pflegt das Facility Management einen Eichplan im CAFM-System, das automatische Erinnerungen vor Ablauf der Frist generiert. So ist jederzeit gesichert, dass alle Messgeräte gültige Eichbescheinigungen haben und dauerhaft rechtskonform betrieben werden.

Die VDMA-Richtlinie 24186-2 enthält Empfehlungen für die Wartung von Heizungsanlagen. Insbesondere für Raumheizflächen und stationäre Elektroheizkörper sollen regelmäßige Inspektionen durchgeführt werden. Typische Wartungsaufgaben sind die Sichtprüfung auf Beschädigungen, Leckagen oder Korrosion sowie die Reinigung von Heizflächen, Lüftern oder Wärmetauschern. Zudem müssen funktionelle Tests vorgenommen werden, etwa durch Erwärmungs- oder Durchflusstests, um die Heizleistung sicherzustellen. Elektrische Heizgeräte sind darüber hinaus elektro- und sicherheitstechnisch zu prüfen, zum Beispiel durch Messen des Isolationswiderstands und Überprüfen der Schutzerdung. Die vorbeugende Instandhaltung nach VDMA 24186-2 trägt dazu bei, die Betriebssicherheit zu erhöhen und Ausfälle zu vermeiden.

Alle genannten Pflichten sind organisatorisch in die Facility-Management-Prozesse zu integrieren. Beispielsweise sollten in den Wartungsplänen der Anlagen die Eich- und Kalibriertermine der Messgeräte sowie die regelmäßige Wartung der Heizkomponenten vermerkt sein. Auch die getrennte Entsorgung ausgedienter Elektrogeräte (gemäß ElektroG) muss als Prozessschritt festgelegt werden. CAFM-Systeme sind dabei ein zentrales Hilfsmittel: Sie koordinieren Wartungstermine, archivieren Nachweise und senden Erinnerungen.

Die Dokumentation muss revisionssicher geführt werden. Das schließt Protokolle zur Entsorgung (Entsorgungsnachweise), Eich- und Kalibrierscheine der Messgeräte, Verbrauchsabrechnungen sowie Wartungsprotokolle mit ein. Diese Unterlagen dienen als Nachweis bei Audits und bei Zertifizierungen nach ISO 9001 (Qualitätsmanagement), ISO 14001 (Umweltmanagement) oder ISO 45001 (Arbeitsschutz).