Wärmeversorgungsanlagen

Der § 58 GEG verlangt vom Betreiber, alle energiebedarfssenkenden Einrichtungen in der Heizungs-, Kühl-, Raumluft- und Warmwasseranlage betriebsbereit zu erhalten und bestimmungsgemäß zu nutzen. Das bedeutet, dass insbesondere Wärmeerzeuger, Regel- und Steuerungskomponenten sowie Speicher so gewartet werden müssen, dass sie jederzeit funktionsfähig sind und effizient arbeiten. Der Betreiber hat dafür zu sorgen, dass keine unnötigen Betriebsunterbrechungen oder Leistungseinbußen entstehen. Eine angemessene Instandhaltungsstrategie und präventive Wartungsmaßnahmen sind hierfür unerlässlich.

• Regelmäßige Wartung und Inspektion: Alle wesentlichen Komponenten (z. B. Kessel, Ventilatoren, Pumpen, Regelventile) sind in festen Intervallen zu prüfen und zu warten. Verschleißteile wie Dichtungen oder Lager sind rechtzeitig auszutauschen.

• Kontinuierliche Betriebsbereitschaft: Systemkomponenten müssen so geplant und redundant ausgelegt werden, dass Ausfälle vermieden werden. Dazu gehören beispielsweise Reserve-Pumpen oder Ersatzteile vor Ort. Auch das korrekte Einstellen der Regelung (Heizkurve, Abschaltzeiten) trägt zur Betriebssicherheit bei.

• Schnelle Fehlerbehebung: Bei Störungen muss der Betreiber ein Verfahren für kurzfristige Reparaturen vorhalten. Dokumentierte Notfallpläne und kompetentes Wartungspersonal sind sicherzustellen, um Ausfallzeiten zu minimieren.

Diese Maßnahmen stellen sicher, dass die Anlagen dauerhaft einen energiesparenden Betrieb ermöglichen und gesetzliche Effizienzanforderungen erfüllen.

§ 59 GEG verpflichtet den Betreiber dazu, Heizungs-, Kühl- und Lüftungsanlagen sachgerecht zu betreiben. Das bedeutet, dass das Betriebspersonal entsprechend geschult sein muss und nur nach vorgegebenen Regeln handelt. Fachgerechtes Bedienen umfasst sowohl die optimale Einstellung der Betriebsparameter als auch das Einhalten sicherer Arbeitsabläufe. Eine lückenlose Dokumentation der Schaltzustände und Betriebszeiten ist dabei Teil der Pflicht.

• Prüfungsumfang: Die Heizungsprüfung untersucht z. B. die Optimierung technischer Einstellungen, den Einsatz effizienter Pumpen, den Dämmzustand von Rohren und Armaturen sowie Möglichkeiten zur Senkung der Vorlauftemperatur. Sie bewertet, ob die Anlage aktuell effizient arbeitet oder Verbesserungen nötig sind.

• Fachkundige Durchführung: Nur zugelassene Fachleute (z. B. Schornsteinfeger, Installateure, Energieberater auf der Expertenliste) dürfen die Prüfung durchführen. Eine Abnahme erfolgt durch Vorlage eines Prüfprotokolls.

• Dokumentation: Der Prüfungsbericht muss schriftlich erstellt und den verantwortlichen Betreibern zur Verfügung gestellt werden. Darin sind Mängel und empfohlene Optimierungen detailliert festgehalten.

• Anwendungsbereich: Diese Pflicht greift ab einer definierten Wohn- oder Nutzungseinheitenzahl. In Industrie- oder Gewerbeobjekten mit vergleichbar großen Zählern oder Teil-Liegenschaften sollte in Analogie darauf geachtet werden, dass ähnliche Optimierungsschritte regelmäßig erfolgen.

§ 60b Abs. 1 GEG gilt für Heizungsanlagen mit Wasser als Wärmeträger (ohne Wärmepumpe) in Gebäuden mit mindestens sechs Wohneinheiten oder anderen Nutzungseinheiten. Danach ist eine fachkundige Heizungsprüfung und -optimierung innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Jahren nach Einbau durchzuführen (alternativ bis 30. September 2027 bei älteren Anlagen). Ziel ist es, Effizienzpotenziale zu erkennen und zu heben. Diese Prüfungen müssen von qualifiziertem Personal gemäß den Vorgaben in § 60a GEG durchgeführt werden.

• Prüfungsumfang: Die Heizungsprüfung untersucht z. B. die Optimierung technischer Einstellungen, den Einsatz effizienter Pumpen, den Dämmzustand von Rohren und Armaturen sowie Möglichkeiten zur Senkung der Vorlauftemperatur. Sie bewertet, ob die Anlage aktuell effizient arbeitet oder Verbesserungen nötig sind.

• Fachkundige Durchführung: Nur zugelassene Fachleute (z. B. Schornsteinfeger, Installateure, Energieberater auf der Expertenliste) dürfen die Prüfung durchführen. Eine Abnahme erfolgt durch Vorlage eines Prüfprotokolls.

• Dokumentation: Der Prüfungsbericht muss schriftlich erstellt und den verantwortlichen Betreibern zur Verfügung gestellt werden. Darin sind Mängel und empfohlene Optimierungen detailliert festgehalten.

• Anwendungsbereich: Diese Pflicht greift ab einer definierten Wohn- oder Nutzungseinheitenzahl. In Industrie- oder Gewerbeobjekten mit vergleichbar großen Zählern oder Teil-Liegenschaften sollte in Analogie darauf geachtet werden, dass ähnliche Optimierungsschritte regelmäßig erfolgen.

§ 60b Abs. 5 GEG verpflichtet den Betreiber, die in der Heizungsprüfung festgestellten Optimierungsmaßnahmen innerhalb eines Jahres umzusetzen. Das stellt sicher, dass erkannte Einsparpotenziale rasch realisiert werden. Dem Betreiber obliegt es, geeignete interne Prozesse und Fristen zu etablieren, um die Umsetzung nachzuverfolgen und zu dokumentieren.

• Fristgerechte Umsetzung: Alle empfohlenen Anpassungen (z. B. Änderungen der Heizkurve, Pumpennachrüstungen, Nachrüstung von Regelungsmodulen, Dämmmaßnahmen) sind spätestens ein Jahr nach dem Prüfungsdatum durchzuführen.

• Priorisierung und Planung: Maßnahmen sind nach Dringlichkeit und Wirtschaftlichkeit zu bewerten. Kritische Einspar- oder Sicherheitsmaßnahmen werden zuerst erledigt. Ein Projektplan oder Budget kann erforderlich sein, um die Umsetzung strukturiert zu verfolgen.

• Kontrollmechanismen: Die FM-Abteilung sollte prüfen, ob alle Arbeiten fachgerecht abgeschlossen sind. Hierzu dienen Abnahmeprotokolle oder Fotos der durchgeführten Optimierungen. Eine lückenlose Berichterstattung an die Geschäftsführung dokumentiert die Erfüllung der Pflicht.

• Rechtliche Folgen bei Nichteinhaltung: Unterlässt der Betreiber die Umsetzung fristgerecht, drohen Bußgelder gemäß GEG. Zudem kann ein ineffizienter Anlagenbetrieb zu erhöhten Energiekosten und unzufriedenen Mietern oder Eigentümern führen. Eine konsequente Kontrolle schützt daher sowohl vor rechtlichen als auch wirtschaftlichen Nachteilen.

§ 60b Abs. 5 GEG verpflichtet den Betreiber, die in der Heizungsprüfung festgestellten Optimierungsmaßnahmen innerhalb eines Jahres umzusetzen. Das stellt sicher, dass erkannte Einsparpotenziale rasch realisiert werden. Dem Betreiber obliegt es, geeignete interne Prozesse und Fristen zu etablieren, um die Umsetzung nachzuverfolgen und zu dokumentieren.

Nach VDI 2036 Abschnitt 10 gehört zur Betreiberverantwortung die systematische Erfassung und Auswertung von Wärmeverbrauchsdaten. Es sollen jährliche Energieberichte erstellt werden, die Verbrauchswerte, Energiekosten und CO₂-Emissionen zusammenfassen. Dies fördert Transparenz gegenüber Eigentümern, Betreibern und Behörden und unterstützt nachhaltiges Management. Die ermittelten Kennzahlen fließen idealerweise in Gesamtenergie- oder ESG-Reports des Unternehmens ein.

• Erfassung der Verbräuche: Sensorik und Messstellen sind so zu installieren bzw. zu nutzen, dass alle Wärme- und Kältemengen dokumentiert werden. Dazu gehört die Ablesung der Wärmezähler sowie die Aufzeichnung der Brennstoffverbräuche.

• Kosten- und Emissionsberechnung: Aus den Verbrauchsdaten werden die Energiekosten (z. B. Gas, Fernwärme) und CO₂-Emissionen (unter Nutzung entsprechender Emissionsfaktoren) berechnet. Diese Informationen dienen als Grundlage für Wirtschaftlichkeitsberechnungen.

• Berichtswesen: Der Betreiber erstellt mindestens einmal jährlich einen Bericht. Dieser dokumentiert die energiebezogenen Kennzahlen für eine Abrechnungsperiode und bewertet Entwicklungen gegenüber Vorjahren. Die Berichte werden an relevante Stakeholder (Eigentümer, Management, evtl. Behörden) kommuniziert.

• Kosten-Nutzen-Analyse: Parallel zu den Verbrauchsanalysen sollte der Betreiber für geplante Energieeinsparmaßnahmen eine Kosten-Nutzen-Rechnung durchführen. Dies erhöht die Entscheidungsgrundlage für Investitionen in Effizienzverbesserungen oder erneuerbare Energiequellen.

Durch diese kontinuierliche Monitoring- und Berichtspraxis kann das Energiemanagement im Facility Management gesteuert und bei Bedarf angepasst werden.

In Anlehnung an VDI 2036 Abschnitt 10 soll der Betreiber die Heizungsanlage einer umfassenden energetischen Bewertung unterziehen. Dabei werden alle relevanten Komponenten (Kessel, Wärmespeicher, Umwälzpumpen, Ventile, Regeltechnik, Wärmeverteilung) auf Funktion und Wirkungsgrad geprüft. Ziel ist es, Abweichungen vom Idealfall zu erkennen und Empfehlungen zur Effizienzsteigerung zu geben.

• Komponenten-Funktionsprüfung: Jede Komponente wird physisch inspiziert und auf ihre Leistungsfähigkeit getestet. Beispielhaft zählen dazu die Prüfung des Kesselwirkungsgrads, die Kontrolle von Speicherladezyklen und die Beurteilung der Pumpenkennlinien.

• Soll-Ist-Vergleich: Die gemessenen Ist-Werte (z. B. Temperaturdifferenzen, Durchflüsse, Energieeffizienz) werden mit den Soll-Vorgaben oder Herstellerangaben verglichen. Dabei wird deutlich, wo die Anlage nicht optimal arbeitet.

• Ermittlung von Effizienzpotenzialen: Auf Basis des Soll-Ist-Abgleichs werden konkrete Einsparmaßnahmen abgeleitet. Das können technische Anpassungen sein (z. B. Nachrüstung eines modernen Brennwertkessels) oder betriebliche Maßnahmen (Anhebung des Nachtabschaltpunkts).

• Dokumentation der Empfehlungen: Ein Prüfbericht hält alle Ergebnisse sowie Vorschläge zur Optimierung fest. Dieser Bericht bildet die Grundlage für die nachfolgende Umsetzungsplanung.

Diese energetische Bewertung sorgt dafür, dass Verbesserungsmöglichkeiten frühzeitig erkannt und gezielt angegangen werden, bevor es zu Energieverschwendung kommt.

VDI 2036 Abschnitt 10 betont die Bedeutung der laufenden Überwachung während der Heizperiode. Während der Heizsaison müssen die Betriebsdaten regelmäßig überprüft werden, um frühzeitig Abweichungen zu erkennen. Dazu gehören zum Beispiel der Vergleich von Raum- und Vorlauftemperaturen mit den Sollwerten sowie die Analyse des Wärmeverbrauchs. Alle erhobenen Daten und deren Auswertung sind zu dokumentieren, um Korrektionen nachvollziehbar zu machen.

• Regelmäßige Datenerhebung: Messen und protokollieren Sie periodisch zentrale Kennzahlen (z. B. jede Woche oder Monat): Raumtemperaturen, Vor- und Rücklauftemperaturen, Brennstoffverbrauch. Moderne FM-Systeme können viele Werte automatisch erfassen.

• Soll-Ist-Vergleich: Die aktuellen Messwerte werden gegen festgelegte Referenzwerte oder historische Daten aus den Vorjahren abgeglichen. So lassen sich Anomalien erkennen, etwa ungewöhnlich hohe Verbräuche bei gleicher Wetterlage oder unterschiedliche Raumtemperaturen trotz gleicher Heizungseinstellungen.

• Betriebsjournal: Alle wichtigen Beobachtungen und Messreihen werden im Betriebsjournal festgehalten. Dies umfasst auch Wartungsereignisse und Änderungen in der Anlagenführung. Ein lückenloses Journal dient als Nachweis für interne und externe Prüfungen.

• Abweichungsanalyse und Korrektur: Bei Feststellung von Unregelmäßigkeiten muss der Betreiber reagieren. Beispielsweise können Heizungspumpen nachreguliert, Entlüftungen durchgeführt oder Sensoren neu kalibriert werden. Die Fehlerursachen werden im System dokumentiert, um Verbesserungen nachzuverfolgen.

Für eine zuverlässige Umsetzung der Betreiberpflichten ist die organisatorische Einbindung in den FM-Alltag essenziell. Moderne CAFM-Systeme sollten alle Pflichtaufgaben als Elemente enthalten: Wartungs- und Prüfintervalle, Inspektions-Checklisten und Berichtsvorlagen. Durch Verknüpfung der Betreiberpflichten mit bestehenden Wartungsplänen wird Doppelarbeit vermieden und die Transparenz erhöht. Alle Prüfberichte, Messdaten und Wartungsprotokolle werden digital archiviert, sodass sie leicht auffindbar und revisionssicher sind.

• Integration in CAFM-Systeme: Erfassen Sie alle Prüf- und Wartungsaufgaben systematisch in Ihrem CAFM (Computer-Aided Facility Management). Dies ermöglicht automatische Erinnerungen und Fortschrittskontrollen.

• Verknüpfung mit Wartungsplänen: Die Betreiberpflichten werden mit etablierten Wartungs- und Inspektionszyklen synchronisiert. Zum Beispiel werden Heizungsprüfungen bei regulären Kesselwartungen oder Feuerstättenschauen angeboten und dokumentiert.

• Digitale Dokumentation: Alle Nachweise (Prüfprotokolle, Messdaten, Umsetzungsberichte) sind zentral und digital abzulegen. Eine ordnungsgemäße Archivierung ermöglicht schnellen Zugriff bei Audits oder Kontrollen durch Behörden.

• Schnittstellen zu Audits und Management-Systemen: Die Betreiberpflichten sollten in interne Auditprogramme und in bestehende Managementsysteme (z. B. ISO 9001, ISO 14001, ISO 45001) eingebettet werden. So wird die Überwachung der Pflichterfüllung institutionell verankert.

Durch eine systematische organisatorische Umsetzung im FM wird sichergestellt, dass keine Pflichtaufgabe übersehen wird und alle erforderlichen Nachweise vollständig vorliegen. Dies erleichtert auch die Vorbereitung auf externe Kontrollen und Zertifizierungen.