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Heiztechnik: Ausschreibung Technik + Service

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Ausschreibung einer Heiztechnik

Ausschreibung einer Heiztechnik

Eine Ausschreibung zur Heiztechnik mit getrennter Betrachtung von Bauleistung (Installation, Montage, Inbetriebnahme) und Technischem Service (Wartung, Instandhaltung) nach DIN EN 13269 (Vertragsgestaltung Instandhaltung) und DIN 13460 (Begriffe, Systematik) ermöglicht klare Verantwortlichkeiten für Installation vs. fortlaufenden Betrieb, rechtssichere, strukturierte Vergabe: Bauleistung meist via VOB/B, Service via Dienstvertrag, Nahtlose Einbindung in einen vorhandenen TTS-Vertrag, sodass Wartung & Störbeseitigung konzeptionell dem TTS-Betriebsteam obliegt (oder Subunternehmer).

Ausschreibungsunterlagen sollten die Anforderungen (Kessel-/WP-Technik, GA-Schnittstellen, Hydraulik, Abgas, Regelung) und den Instandhaltungsbedarf (Intervalle, Reaktionszeiten, SLA) präzise beschreiben. Im Vergabeverfahren ist auf Preis, Qualität, Service und Nachhaltigkeit zu achten. Nach Zuschlag folgt die Montage und Inbetriebnahme (Bauleistung), anschließend schließt sich die Wartungsphase an, im Rahmen des TTS-Gesamtkontexts. Dies garantiert einen energieeffizienten, zukunftsfähigen und gut integrierten Heizbetrieb.

Einleitung und Zielsetzung

In vielen Liegenschaften oder Gebäudekomplexen ist ein TTS-Vertrag (Total Technical Service) vorgesehen, um den Gesamtbetrieb der technischen Anlagen sicherzustellen. Bei einer Erneuerung oder Erweiterung der Heiztechnik (z. B. Kesseltausch, Wärmepumpeneinbau, Regelungsoptimierung) kann es sinnvoll sein, eine eigene Ausschreibung zu initiieren, die die Bauleistung (Installation, Montage, Inbetriebnahme) und den Technischen Service (Wartung, Instandhaltung, Betriebsunterstützung) klar trennt.

Somit entstehen:

  • Klare Verantwortungsgrenzen: Das Bausegment (Lieferung/Montage) wird nach VOB/B oder BGB-Werkvertrag ausgeschrieben,

  • Instandhaltungsvertrag nach DIN EN 13269 und DIN 13460, ins TTS-Vertragssystem eingebunden,

  • Rechts- und Verfahrenssicherheit bei separater Vergabe, aber reibungslose Einbindung in das TTS-Gesamtkonzept.

Bauleistung (Heiztechnik-Installation)

  • Demontage alter Anlagen (Kessel, Rohre, ggf. Tankrückbau),

  • Lieferung und Montage neuer Heizanlage (Gas-Brennwert, Wärmepumpe, Hybrid etc.),

  • Peripherie: Pumpen, Armaturen, Mischer, Abgas- oder Wärmepumpenquellen,

  • Integration in Verteilsystem (Heizkreise), Bau von Schornstein- bzw. Abgasanlagen,

  • Inbetriebnahme, Probebetrieb, Übergabe an Betreiber.

Technischer Service (Wartung, Inspektion)

  • Vertragliche Ausgestaltung nach DIN EN 13269 (Instandhaltungsverträge) und DIN 13460 (Definitionen: Wartung, Inspektion, Instandsetzung, Verbesserung),

  • Integration in TTS-Gesamtstruktur (Störmeldungen, Reaktionszeiten, Reporting),

  • Regelmäßige Wartungsintervalle, Funktionsprüfungen, Reinigungen, Softwareupdates (bei Regel- und Steuergeräten),

  • Ersatzteillagerhaltung, Notdienst (24/7?), Eskalation bei größeren Störungen.

Gebäudeenergiegesetz (GEG)

  • Primärenergieanforderungen, ggf. Einsatz Erneuerbarer Energien oder Hybridlösungen.

DIN- und VDI-Richtlinien

  • DIN EN 12831 (Heizlastberechnung),

  • VDI 2035 (Vermeidung von Kesselstein, Korrosion),

  • DIN EN 16484 (GA-Schnittstelle), wenn Integration in Gebäudeautomation.

Sicherheits- und Brandschutzvorschriften

  • TRGI (Gasinstallation), DVGW, Druckgeräterichtlinie, Schornsteinfegerpflicht,

  • BetrSichV falls Druckbehälter vorhanden.

Arbeitsschutz, Umweltschutz

  • Bei Öl-/Gaslagern, Erdbohrungen (Wärmepumpe) ggf. Genehmigungen (Wasserrecht, Bodenschutz).

Anschreiben / Projektinfo

  • Kurze Beschreibung: „Ausschreibung Heiztechnik (Bauleistung + optionaler Instandhaltungsservice) im TTS-Vertragskontext“,

  • Zeitplan (Submission, Zuschlag, Montagefenster), Schnittstellen zum TTS-Hauptvertrag.

Projektbeschreibung

  • vorhandene oder alte Heizungsanlage, Objektnutzung (Fläche, Belegung, Heizlast),

  • TTS-Hauptdienstleister: wie Wartung bisher verankert, Eskalationswege.

Leistungsbeschreibung – Bauleistung

  • Lieferung & Montage: Art des Heizsystems (Leistung kW, Brennstoff, Abgasanlage, etc.),

  • Pumpen, Regelungen, Verrohrungen, Pufferspeicher, Dampfsysteme (falls relevant).

  • Integration GA (Fabrikat, Protokoll), Einregulierung, Probebetrieb, Abnahme.

Leistungsbeschreibung – Technischer Service

  • Instandhaltungsvertrag nach DIN EN 13269 und DIN 13460,

  • klare Definition von Wartung (z. B. jährliche Kesselinspektion), Inspektion (Prüfungen), Instandsetzung (Reparaturen), Verbesserung (Retrofits).

  • Einbindung in TTS-Leitstelle: Störungsannahme, Reporting, Dokumentation.

Formblätter

  • Preisblätter Bau: Positionen (Demontage, Kessel, Verrohrung),

  • Preisblätter Service: Wartungspauschale, Reparaturstundensatz, Ersatzteilkonditionen, Reaktionszeit.

  • Eignungsnachweise (Heizungsbauer, Referenzen, Meisterbrief, ISO-Zertifikate).

Vertragsentwürfe

  • Bauvertrag (Werkvertrag) nach VOB/B oder BGB (je nach Vergabeart),

  • Instandhaltungsvertrag (DIN EN 13269) als Teil des TTS oder optionaler Anhang.

  • Eskalationswege, Gewährleistung (Bau) vs. Wartungsvertrag (Service).

Zeitplan

  • Bieterfragen, Angebotsfrist, Zuschlag, Montagebeginn, Abnahme (Heizperiode?), Start Wartungsvertrag.

  • Abstimmung mit TTS-Hauptleister, Baufortschritt der HLK.

Anlagen

  • Heizlastberechnungen, Bestandspläne Heizzentrale, GA-Schemata, Energiebedarfsanalyse, ggf. GEG-Berechnungen.

Vergabearten

  • Öffentlicher Auftrag: je nach Schwellenwert VOB/A (Bau) + UVgO/VOL/A (Service) oder EU-Verfahren,

  • Privat: Freie Vergabe, i. d. R. Einholen mehrerer Angebote, Verhandlungen, Zuschlag.

Bewertungskriterien

  • Preis: Bau (Kesseltausch, WP-Anlage) + optional Service (pauschal/Stundensatz?),

  • Qualität: Wirkungsgrad, Garantien, Lebensdauer, Referenzen, Schall-/Abgaswerte,

  • Service: Wartungsintervalle (DIN 13460), Reaktionszeit, Integration ins TTS (Software-Schnittstellen?),

  • Nachhaltigkeit: CO₂-Reduktion, EE-Anteil, Emissionen, Energy Label.

Angebotsprüfung

  • Formale Vollständigkeit (Nachweise, DIN-Konformität, GA-Kompatibilität),

  • Fachliche Plausibilität (Kesselleistung, WP-Sizing),

  • ggf. Bietergespräche, Tech. Vorführungen, Werksbesichtigungen.

Zuschlag

  • Vertragsunterzeichnung (Bauvertrag + separater Instandhaltungsvertrag),

  • Koordination Starttermin, Montage- und Abnahmetermine.

Demontage Altsystem (optional)

  • Entsorgung Tanks/Kessel, Schornsteinumrüstung.

  • Sicherheitsmaßnahmen (Gasabsperrung, Ölrückstände?).

Neubau / Montage

  • Aufstellen Kessel/WP, Anschluss an Verrohrung, Pumpen, Armaturen,

  • E- und MSR-Anbindung, ggf. GA-Bus (BACnet, Modbus, KNX).

Probebetrieb und Abnahme

  • Befüllen und Entlüften, Einstellen Heizkurven, Schornsteinfeger-/Abgasprüfung.

  • Übergabe an Bauherr/TTS-Betriebsteam, Dokumentation (As-Built-Pläne, Software-Backup, Wartungshinweise).

Start Instandhaltungsvertrag

  • Nach Abnahme, Wartungslauf ab Inbetriebnahme.

  • Einbindung in TTS: Meldungen, Reaktionszeiten, Servicetickets, Eskalation.

Wartungsumfang nach DIN 13460

  • Wartung (präventive Maßnahme, Reinigen, Schmieren, Einstellen),

  • Inspektion (Kontrolle, Messung, Diagnose),

  • Instandsetzung (Reparaturen, Austausch defekter Komponenten),

  • ggf. Verbesserung (Retrofits für höhere Effizienz).

Reporting und Dokumentation

  • Serviceberichte, Wartungspläne, digitale Asset-Management-Einträge.

  • ggf. KPI und SLA: Zeit bis Störungsbeseitigung, Ersatzteilverfügbarkeit.

Optimierung

  • Laufende Überprüfung Energieverbrauch, Effizienz, Anpassung Zeitprogramme, Hüllkurven,

  • Enger Austausch mit TTS-Energiemanagement oder GA-Fachleuten (Performanceoptimierung).

Rollen- und Kommunikationsstruktur

  • Wer in TTS-Organisation ist Ansprechpartner für Störmeldungen, wer genehmigt Umbauten?

  • Evtl. Lenkungskreis für Eskalation, Projektleiter, FM-Manager, externer Heizungsbauer.

Eskalationswege

  • Zeitliche Fristen: Pönale bei Terminverzug, Bonus bei Fertigstellung vor Heizsaison.

  • Verfahren bei unvorhergesehenen Mehraufwänden (Wärmebedarfssteigerung, Engpass Schornsteinzug?).

Nachhaltigkeit

  • Berücksichtigung CO₂-Emissionen, Smart-Integration, Hybridlösungen (Gas + WP),

  • Mögliche Förderprogramme (KfW, BAFA) => Bieter kann Unterstützung anbieten.

Pilotbetrieb

  • Evtl. Testphase (z. B. 2 Wochen Probebetrieb) unter Realbedingungen, Messung Effizienz, Feinjustierung.